"A Justiça Federal do Paraná julgou favoravelmente aos contribuintes um dos primeiros processos do país em que se discute a aplicação do Regime Especial de Tributação (RET) para as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias feitas após a conclusão da respectiva edificação.
Desde 2004, as incorporadoras podem se beneficiar do RET instituído pela Lei 10.931, que consiste no pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSL, PIS e Cofins), por meio da aplicação de uma alíquota única incidente sobre a receita mensal recebida pelas incorporadoras com a venda das unidades imobiliárias que compõem as incorporações. A referida alíquota única do RET atualmente é de 1% para projetos do programa Minha Casa, Minha vida e de 4% para os demais empreendimentos.
O referido regime foi instituído em um momento de grave crise de credibilidade do setor, despertada pelo emblemático “caso Encol”, oportunidade em que o governo federal se viu obrigado a buscar alternativas para proteger os consumidores e evitar que outros adquirentes de imóveis sofressem os mesmos prejuízos que sofreram os clientes com a falência da gigante do setor de construção.
Neste contexto, decidiu-se estimular a utilização de um instituto que já estava há muito previsto na legislação brasileira, mas que não era usualmente utilizado pelas empresas de incorporação, e que seria capaz de trazer de volta a confiabilidade pretendida pelo governo federal: o chamado patrimônio de afetação.
Assim, para poder fruir dos benefícios do RET, as incorporadoras são obrigadas a constituir um patrimônio de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Esse instituto está previsto na Lei 4.591/64, em seu artigo 31-A e seguintes, e consiste, basicamente, em manter o objeto da incorporação imobiliária apartado, sem que se comunique com o restante do patrimônio do incorporador.
A concessão do regime especial de tributação, inclusive com a redução da alíquota geral de 6% para 4% ocorrida em 2013, objetivava aumentar o volume de empreendimentos, gerando uma série de empregos e auxiliando no crescimento do setor que ainda sente fortemente os efeitos da grave crise financeira que assola o Brasil.
Por muitos anos, as incorporadoras permaneceram utilizando o benefício do RET até que finalizadas as vendas de todas as unidades imobiliárias decorrentes da incorporação objeto do regime de afetação. Tal conduta baseou-se em manifestações que foram apresentadas pela própria Receita Federal, em especial a Solução de Consulta DISIT/SRRF07 7.045/15.
Contudo, as empresas foram surpreendidas com o teor da Solução de Consulta Cosit 99.001/18, de caráter vinculante para todos os contribuintes, que revogou a Solução de Consulta 7.045/2015, fixando o entendimento de que: “Não se submetem ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação”.
O reflexo do posicionamento da Receita Federal é o imediato e inesperado aumento da carga tributária das incorporações, na medida em que a receitas das vendas realizadas após a construção passaram a se sujeitar ao regime de tributação normal, muito superior ao previsto no RET.
Após a alteração do entendimento da Receita, duas empresas incorporadoras localizadas no Paraná, inconformadas com a mudança repentina de entendimento, propuseram ação judicial demonstrando que a essência do RET é beneficiar todos os lados da relação obrigacional: (i) os consumidores, com a efetiva redução do preço dos imóveis e o acesso à tão desejada moradia, além da segurança da entrega do imóvel ao final da construção; (ii) as incorporadoras, com a simplificação da tributação e a redução da carga tributária válida para todas as unidades construídas, independente do momento de alienação; e (iii) o próprio país, com a movimentação da economia decorrente da venda dos imóveis e da geração de milhares de empregos.
Além disso, demonstraram que é equivocada a premissa da Receita Federal de que, com o término da construção, o patrimônio de afetação estaria extinto e não estariam mais preenchidos os requisitos para fruição do RET, pelo fato de que, na maioria esmagadora dos casos, o patrimônio de afetação permanece ativo após a obtenção do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO).
Analisando o caso, a Justiça Federal do Paraná acaba de proferir sentença favorável garantindo o direito das empresas de permanecer no RET até a venda das unidades do empreendimento imobiliário — e não somente até a conclusão da obra, afastando o entendimento ilegal adotado na Solução de Consulta Cosit 99.001/18.
Segundo entendimento do juiz de primeiro grau, “não se extingue, portanto, a afetação com a extinção da incorporação, isto é, com a criação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, mas com a efetiva venda das unidades autônomas aos adquirentes”.
Trata-se de importante precedente, sendo que a expectativa é que tal entendimento se mantenha nas instâncias superiores, uma vez que a interpretação mais adequada da legislação sobre o tema é aplicar o RET desde o início da construção até a conclusão das vendas de todas as unidades imobiliárias."
Desde 2004, as incorporadoras podem se beneficiar do RET instituído pela Lei 10.931, que consiste no pagamento unificado de tributos federais (IRPJ, CSL, PIS e Cofins), por meio da aplicação de uma alíquota única incidente sobre a receita mensal recebida pelas incorporadoras com a venda das unidades imobiliárias que compõem as incorporações. A referida alíquota única do RET atualmente é de 1% para projetos do programa Minha Casa, Minha vida e de 4% para os demais empreendimentos.
O referido regime foi instituído em um momento de grave crise de credibilidade do setor, despertada pelo emblemático “caso Encol”, oportunidade em que o governo federal se viu obrigado a buscar alternativas para proteger os consumidores e evitar que outros adquirentes de imóveis sofressem os mesmos prejuízos que sofreram os clientes com a falência da gigante do setor de construção.
Neste contexto, decidiu-se estimular a utilização de um instituto que já estava há muito previsto na legislação brasileira, mas que não era usualmente utilizado pelas empresas de incorporação, e que seria capaz de trazer de volta a confiabilidade pretendida pelo governo federal: o chamado patrimônio de afetação.
Assim, para poder fruir dos benefícios do RET, as incorporadoras são obrigadas a constituir um patrimônio de afetação do terreno e das acessões objeto da incorporação imobiliária. Esse instituto está previsto na Lei 4.591/64, em seu artigo 31-A e seguintes, e consiste, basicamente, em manter o objeto da incorporação imobiliária apartado, sem que se comunique com o restante do patrimônio do incorporador.
A concessão do regime especial de tributação, inclusive com a redução da alíquota geral de 6% para 4% ocorrida em 2013, objetivava aumentar o volume de empreendimentos, gerando uma série de empregos e auxiliando no crescimento do setor que ainda sente fortemente os efeitos da grave crise financeira que assola o Brasil.
Por muitos anos, as incorporadoras permaneceram utilizando o benefício do RET até que finalizadas as vendas de todas as unidades imobiliárias decorrentes da incorporação objeto do regime de afetação. Tal conduta baseou-se em manifestações que foram apresentadas pela própria Receita Federal, em especial a Solução de Consulta DISIT/SRRF07 7.045/15.
Contudo, as empresas foram surpreendidas com o teor da Solução de Consulta Cosit 99.001/18, de caráter vinculante para todos os contribuintes, que revogou a Solução de Consulta 7.045/2015, fixando o entendimento de que: “Não se submetem ao RET as receitas decorrentes das vendas de unidades imobiliárias realizadas após a conclusão da respectiva edificação”.
O reflexo do posicionamento da Receita Federal é o imediato e inesperado aumento da carga tributária das incorporações, na medida em que a receitas das vendas realizadas após a construção passaram a se sujeitar ao regime de tributação normal, muito superior ao previsto no RET.
Após a alteração do entendimento da Receita, duas empresas incorporadoras localizadas no Paraná, inconformadas com a mudança repentina de entendimento, propuseram ação judicial demonstrando que a essência do RET é beneficiar todos os lados da relação obrigacional: (i) os consumidores, com a efetiva redução do preço dos imóveis e o acesso à tão desejada moradia, além da segurança da entrega do imóvel ao final da construção; (ii) as incorporadoras, com a simplificação da tributação e a redução da carga tributária válida para todas as unidades construídas, independente do momento de alienação; e (iii) o próprio país, com a movimentação da economia decorrente da venda dos imóveis e da geração de milhares de empregos.
Além disso, demonstraram que é equivocada a premissa da Receita Federal de que, com o término da construção, o patrimônio de afetação estaria extinto e não estariam mais preenchidos os requisitos para fruição do RET, pelo fato de que, na maioria esmagadora dos casos, o patrimônio de afetação permanece ativo após a obtenção do Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO).
Analisando o caso, a Justiça Federal do Paraná acaba de proferir sentença favorável garantindo o direito das empresas de permanecer no RET até a venda das unidades do empreendimento imobiliário — e não somente até a conclusão da obra, afastando o entendimento ilegal adotado na Solução de Consulta Cosit 99.001/18.
Segundo entendimento do juiz de primeiro grau, “não se extingue, portanto, a afetação com a extinção da incorporação, isto é, com a criação das unidades autônomas do empreendimento imobiliário, mas com a efetiva venda das unidades autônomas aos adquirentes”.
Trata-se de importante precedente, sendo que a expectativa é que tal entendimento se mantenha nas instâncias superiores, uma vez que a interpretação mais adequada da legislação sobre o tema é aplicar o RET desde o início da construção até a conclusão das vendas de todas as unidades imobiliárias."
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